Hayır!

Ev sahibi, zorlama, şiddet veya kiracıyı dışarıda bırakma yoluyla tahliye talebini kendi başına uygulayamaz.
Hakkını uygulamak için ev sahibi ilgili devlet organlarıyla iletişime geçmelidir.

Ev sahibi tahliye davası açmalı ve gerektiğinde icra memurunu zorla tahliye işlemi yapmak için görevlendirmelidir.

Ev sahibi tahliye talebini kendi başına uygularsa, tazminat sorumluluğu ve tehdit (Ceza Kanunu Madde 240), haksız yere ev hakkını ihlal etme (Ceza Kanunu Madde 123) veya hatta yaralama (Ceza Kanunu Madde 223) suçlarından dolayı cezai sorumluluk altına girebilir.

Dava açma zamanı, durumun özelliklerine bağlıdır.

Burada incelikli bir yaklaşım gereklidir; ev sahibi tahliye davasını aceleyle başlatmamalı, ancak çok uzun süre beklememelidir. Ev sahibi, kira süresinin sona ermesinden hemen sonra ve kiracıya tekrar tahliye için bir süre belirtmeden dava açarsa, mahkeme davanın gerektirdiği koruma ihtiyacını reddedebilir ve dava reddedilebilir.

Kira süresinin sona ermesinden hemen sonra açılan tahliye davası, özel durumlarda kiracının 93. madde uyarınca tahliye talebini derhal kabul etmesi ve 93. madde şartlarına göre ev sahibine masrafları yükleme riskini de beraberinde getirebilir.

Ev sahibi, kira süresinin sona ermesinden sonra ne kadar geç dava açarsa, evi o kadar uzun süre kiraya veremez ve dolayısıyla kar elde edemez. Elinde tutma süresi için tazminat (BK madde 546a/1) almasına rağmen, zararın zamanla arttığı bir gerçektir, özellikle kiracının ödeme eksiklikleri durumunda.

Bu nedenle, kira süresinin sona ermesinden sonra dava açmadan önce ev sahibinin en az bir kez tahliye talebinde bulunmuş olması, uygun bir süre belirterek kiracıyı tahliye etmesi gerekmektedir.

Die Räumungsklage bei Wohnraummietverhältnissen richten sich nicht nach dem Streitwert.

Sachlich zuständig für die Räumungsklage ist immer das Amtsgericht in dem Bezirk in der sich der Wohnraum befindet.

Merke: Die Regelung über die sachliche Zuständigkeit bei Amtsgerichten gilt nur für Wohnraummietverhältnisse von Privatpersonen. Bei Gewerbemietverhältnissen richtet sich die sachliche Zuständigkeit nach dem Streitwert, bis einschließlich EUR 5.000,00 ist das Amtsgericht zuständig, ab EUR 5.000,01 das Landgericht.

4. Muss sich der Vermieter anwaltliche Hilfe holen?

Wenn die Zuständigkeit beim Amtsgericht liegt besteht keine Notwendigkeit einen Anwalt zu haben. Ein Anwaltszwang besteht nur vor einem Land- und Oberlandesgericht sowie vor dem Bundesgerichtshof.

Lediglich bei Gewerbemietverhältnissen mit einem Streitwert über 5.000 EUR muss der Vermieter einen Anwalt zur Vertretung seiner Interessen engagieren, da hier Landgericht zuständig ist.

Tahliye bildiriminde ev sahibinin şunları yapması gerekir:

– Ev sahibi, tahliye bildiriminde kiracıların adını ve adresini tam olarak belirtmelidir (nokta 6’ya dikkat edin).
– kiracıyı/kiracıları özel olarak belirlenmiş daireyi boşaltmaya mahkum etmeyi amaçlayan ve ev sahibinin anahtarını da içeren özel bir başvuru sunun
temizlenmiş olarak serbest bırakılacak
– Tahliye talebinin doğduğu tüm gerçekleri, gerekirse delillerle birlikte sunmak. Kira sözleşmesinin örneğin kişisel kullanıma yönelik bir fesih bildirimi ile feshedilmesi durumunda, ev sahibinin mülkü kullanma isteği için gerekli, makul ve anlaşılır nedenin mevcut olduğunu ve ev sahibinin bildirimde bulunduğunu gösteren tüm gerçekler açıklanmalıdır. fesih işleminin resmi ve zamanında yapılması.

Eğer yetki alanı Asliye Hukuk Mahkemesi’nde ise, ev sahibinin bir avukata ihtiyacı yoktur. Avukat zorunluluğu sadece Yüksek Mahkeme ve Yargıtay önünde, ayrıca Federal Mahkeme’de geçerlidir.

Ancak, ticari kira ilişkilerinde, uyuşmazlık değeri 5.000 EUR’nin üzerindeyse, ev sahibi çıkarlarını temsil etmek için bir avukat tutmalıdır, çünkü bu durumda yetkili olan bir Asliye Mahkemesi vardır.

Tüm hukuk uyuşmazlıklarında olduğu gibi burada da her bir tarafın, haklarını hangi fiili koşullardan aldığını kanıtlaması ve açıklaması gerektiği ilkesi geçerlidir.

Kiracının kendisine itham edilen noktalara itiraz etmesi durumunda, ev sahibinin tahliyeyi veya ödeme taleplerini haklı kılan bu gerçekleri kanıtlaması gerekir.

Kira sözleşmesinin örneğin kişisel kullanım amaçlı fesih yoluyla feshedilmesi halinde, ihtilaflı tüm hususlar ev sahibi tarafından kanıtlanmalıdır; ev sahibinin mülkü kullanma isteğinin ve fesih işleminin gerekli makul, anlaşılır nedeninin açık olması gerekir; zamanında ve usulüne uygun olarak verildi.

Kiracı ise örneğin Alman Medeni Kanunu’nun (BGB) 545. maddesi uyarınca kira sözleşmesinin devamını gerektiren koşulları kanıtlamak zorundadır. Ayrıca Alman Medeni Kanunu’nun (BGB) 574. maddesi uyarınca itiraz hakkı için gerekli koşulların varlığını ispat etme yükümlülüğü de kendisine aittir.