Eigenbedarf RA Björn W. Kasper Juli 1, 2023

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Interessantes zum Thema Mietrecht & Eigenbedarfskündigungen
Fristlose Kündigung im Mietrecht – Die Hausverwaltung besser nicht beleidigen oder bedrohen

Beleidigt und droht der Mieter der Hausverwaltung, hat das Kündigungsrelevanz. Denn den Vermieter trifft dieser gegenüber eine Schutzpflicht. So hat es das Amtsgericht (AG) München nun entschieden.

Auszug aus der Mietwohnung? Das sollten Sie als Mieter beachten!

Endet ein Mietverhältnis und wurden Sachen in die Wohnung eingebaut, die dort nicht so bleiben sollen, steht die Frage im Raum ob der Vermieter verlangen kann, dass der Mieter diese wieder herausnimmt.

Schimmelbefall als Problem im Mietrecht

Schimmelbefall als Problem im Mietrecht – Schimmelbefall und Schadensverhütung. Was dem Mieter an Lüften, Heizen und Co. zuzumuten ist.

Kündigung auf Eigenbedarf, welche Rechte hat der Mieter?

Ist man Mieter eine Wohnung, in der man sich wohlfühlt und auch sonst alles für einen stimmt, möchte man selbstverständlich gerne in dieser Wohnung bleiben. Doch was ist, wenn der Vermieter das Mietverhältnis kündigt und Eigenbedarf anmeldet?

Ein kleiner Rechtsratgeber aus dem Fachbereich Mietrecht

Der größte Teil von uns hat sich schon mal in ihrem Leben, wenn nicht sogar gerade, in der Situation befunden, dass sie in einer Wohnung zur Miete gewohnt haben. Doch was für Rechte stehen einem als Mieter eigentlich zu? Ein kurzer Rat kann schon helfen um anfängliche, oder auch spätere Unklarheiten von Anfang an zu beseitigen.

Eigenbedarf und Eigenbedarfskündigungen im Mietrecht. Was Sie als Mieter Wissen müssen

Eigenbedarfskündigungen müssen gründlich geprüft werden. Der BGH hat zwei Urteile aufgehoben in denen Gerichte Eigenbedarfskündigungen nicht gründlich genug geprüft hatten. Vor allem gilt es herauszufinden, ob ein Härtefall vorliegt oder nicht.

 
FAQ zur Räumungsklage – Eine Kurzübersicht

Nein!

Auf Eigeninitiative darf der Vermieter nicht den Räumungsanspruch unter Ausübung von Gewalt oder Ausübung in Zwang oder durch Aussperren des Mieters durchsetzen.
Zur Realisierung des Anspruches muss der Vermieter die zuständigen staatlichen Organe kontaktieren.

Der Vermieter muss die Räumungsklage erheben und ggf. den Gerichtsvollzieher beauftragen eine Zwangsräumung durchzuführen.

Sollte der Vermieter den Räumungsanspruch eigenmächtig durchsetzen, macht er sich schadensersatzpflichtig und wegen Nötigung (§ 240 StGB), Hausfriedensbruch (§ 123 StGB) oder sogar wegen Körperverletzung (§ 223 StGB) strafbar.

Es hängt von den Umständen des Einzelfalls ab, wann der Richtige Zeitpunkt für die Erhebung ist.

Hier ist Fingerspitzengefühl gefragt, der Vermieter sollte die Räumungsklage nicht zu voreilig erheben, aber sich auch nicht zu viel Zeit lassen. Es kann passieren das, das Gericht das für die Klage erforderliche Rechtsschutzbedürfnis ablehnt und die Klage für unzulässig abweist, wenn der Vermieter unmittelbar nach Ablauf der Kündigungsfrist und ohne den Mieter erneut unter Fristsetzung zur Räumung auffordert.

Durch eine unmittelbar nach dem Ablauf der Kündigungsfrist erhobene Räumungsklage riskiert der Vermieter in besonderen Fällen außerdem, dass der Mieter den Räumungsanspruch sofort i. S. d. § 93 ZPO anerkennt und dem Vermieter unter den weiteren Voraussetzungen des § 93 ZPO die Kosten auferlegt werden.

Je später der Vermieter nach Ablauf der Kündigungsfrist wartet, umso länger kann die Wohnung nicht weitervermieten und somit auch keinen Gewinn erzielen. Ihm steht zwar für die Zeit der Vorenthaltung Entschädigung zu (gem. § 546a Abs. 1 BGB). Der Schaden wird immer höher je mehr Zeit vergeht, gerade wenn um Zahlungsauffälligkeiten seitens des Mieters geht.

Daher sollte der Vermieter vor einer Klageerhebung nach Ablauf der Kündigungsfrist mindestens einmal zur Räumung inkl. einer angemessenen Frist aufgefordert haben.

Die Räumungsklage bei Wohnraummietverhältnissen richten sich nicht nach dem Streitwert.

Sachlich zuständig für die Räumungsklage ist immer das Amtsgericht in dem Bezirk in der sich der Wohnraum befindet.

Merke: Die Regelung über die sachliche Zuständigkeit bei Amtsgerichten gilt nur für Wohnraummietverhältnisse von Privatpersonen. Bei Gewerbemietverhältnissen richtet sich die sachliche Zuständigkeit nach dem Streitwert, bis einschließlich EUR 5.000,00 ist das Amtsgericht zuständig, ab EUR 5.000,01 das Landgericht.

4. Muss sich der Vermieter anwaltliche Hilfe holen?

Wenn die Zuständigkeit beim Amtsgericht liegt besteht keine Notwendigkeit einen Anwalt zu haben. Ein Anwaltszwang besteht nur vor einem Land- und Oberlandesgericht sowie vor dem Bundesgerichtshof.

Lediglich bei Gewerbemietverhältnissen mit einem Streitwert über 5.000 EUR muss der Vermieter einen Anwalt zur Vertretung seiner Interessen engagieren, da hier Landgericht zuständig ist.

In der Räumungsklage muss der Vermieter:

– den Namen und die Anschrift der Mieter muss der Vermieter genau in der Räumungsklage bezeichnen (Punkt 6. beachten).
– einen bestimmten Antrag stellen, der darauf ausgerichtet sein muss, den bzw. die Mieter zu verurteilen, die genau bezeichnete Wohnung zu räumen und inkl. der Schlüssel an den Vermieter
geräumt herauszugeben
– alle Tatsachen ggf. mit Beweisen darlegen, aus denen sich der Räumungsanspruch ergibt. Wurde das Mietverhältnis z.B. durch eine Eigenbedarfskündigung beendet, müssen alle Tatsachen geschildert werden, aus denen sich ergibt, dass der erforderliche vernünftige nachvollziehbare Grund für den Nutzungswunsch des Vermieters vorliegt und der Vermieter die Kündigung form- und fristgerecht ausgesprochen hat.

Wenn die Zuständigkeit beim Amtsgericht liegt besteht keine Notwendigkeit einen Anwalt zu haben. Ein Anwaltszwang besteht nur vor einem Land- und Oberlandesgericht sowie vor dem Bundesgerichtshof.

Lediglich bei Gewerbemietverhältnissen mit einem Streitwert über 5.000 EUR muss der Vermieter einen Anwalt zur Vertretung seiner Interessen engagieren, da hier Landgericht zuständig ist.

Hier besteht der wie in allen zivilrechtlichen Auseinandersetzungen geltende Grundsatz, dass jede Partei die tatsächlichen Voraussetzungen, aus denen sie die Rechte herleitet, beweisen und darlegen muss.

Bestreitet der Mieter die ihm vorgeworfenen Punkte, muss der Vermieter diese Tatsachen die, die Räumungs- oder Zahlungsansprüche begründen beweisen.

Wurde das Mietverhältnis z.B. durch eine Eigenbedarfskündigung beendet, müssen alle streitigen Punkte vom Vermieter bewiesen werden, hier muss ersichtlich sein das der erforderliche vernünftige nachvollziehbare Grund für den Nutzungswunsch des Vermieters und eine form- und fristgerechte Kündigung vorliegt.

Der Mieter hingegen muss z.B. die Umstände beweisen, aus denen sich eine Fortsetzung des Mietverhältnisses gem. § 545 BGB ergibt. Ebenfalls in der Beweislast ist er für das Vorliegen der Voraussetzungen eines Widerspruchsrechts gem. § 574 BGB.

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